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    XX年年以來樓市經歷了一輪大起大落,商品房銷售峰點分別在XX年的9、10月份以及09年3月份至今,而低谷則主要在09年下半年。一方面,2009由于股市觸底致使整個宏觀經濟環境低迷;另一方面,國內為抑制房價不理性上漲,政府出臺宏觀經濟政策對房市產生了巨大的影響。然而09年底政府做出相應政策刺激過度下行的樓市,使得09年房地產市場未像預期那樣步入較長時間的調整期,需求方即時走出觀望,09年積壓的銷售潛力迅速推動樓市進
    入新一輪銷售高峰,房價出現回調。
    自2009年下半年起,多數房地產開發商為了推動商品房的銷售,采取帶看房團看房的方式而非像XX年商品房銷售火爆時期一樣坐等購房者前去案場,此后多家房地產媒介開通了看房直通車,拉攏大批量的客戶集中到樓盤案場看房并且起到明顯的引導效應,以此激發客戶的購房信心。那么消費者需求情況究竟如何?對此,筆者采集了自09年9月份至09年6月份錫城某看房團的部分消費者需求調查問卷,并對此進行了分析。
    為了更實際的體現目前無錫購房主體的需求情況,筆者采用抽樣調查的方法共采集有效樣本251份,調查對象全部為準購房客戶,購房目的包括購買婚房、改善性住房、投資性購房(出租、轉售)等,并且根據無錫商品房網上信息發布平臺有關商品房成交數據,從供需兩方面來說明無錫商品房市場購買群體現狀。
    第一部分 調查報告主體內容分析
    購房需求者主要為24-30歲適婚年齡青年,月收入在3000-5000元之間,購房目的傾向于剛性需求,并且多數為首次置業,可接受房價范圍一般在30-50萬元之間,在購房決定性因素中首要考慮的為房價因素。置業者意向購買高層以及多層建筑形式的商品房居多,戶型一般為二室一衛以及三室一衛或三室二衛,面積段分布以80-143.999平米為主。考慮小區周邊設施主要為超市、幼兒園、醫院、銀行等,而較低程度的去注重會所等商務設施。
    從調查結果來看,影響購房者購房的決定性因素中最為主要的因素為房價,86.5%的看房者會考慮房價因素;其次為地段、交通、戶型結構、周邊配套設施以及房屋質量,其中最為重視的為交通要素以及地段要素。
    商品房價格變化
    上海商品住宅市場
    價格異常堅挺。
    在房地產調控政策被調整、國際金融和航運兩個中心被冊封、浦東擴區、大虹橋開發規劃和世博會在望等因素不斷釋放刺激下，上海商品住宅市場價格明顯上漲勢頭已經整整維持了一年。新房如此，存量房也如此；銷售價格如此，租賃價格也如此。這種不回頭的價格走勢毫無疑問將挺入2010年。只有討論這種價格上漲幅度是大是小才具有實踐意義。
    二、供給明顯不足。
    由于前些年的某些錯誤調控政策，直接導致了上海和全國的土地供應、房屋在建規模和竣工總量的萎縮。當需求釋放的時候，供給不足的問題日顯突出。上海商品住宅的可銷售量和每個月的實際銷量之間的數額，至今未得到良性改善，一直處于緊運行、緊平衡過程，已成為推動價格上漲的又一動力。加大土地供應和市場現實需求存在著一個巨大的時間差，遠水難解近渴。現實趨勢是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必會形成市場價格下跌，最多只能產生漲幅趨緩或停滯的結果。
    三、成交慣性延續。
    相當一批人認為，下半年上海商品住宅成交量低于5、6月份，標志著市場不接受高房價及其快速上漲，下一步將導致拐點的出現。實際情況是上海商品住宅需求并未減少，而是因為商品住宅供給不足而導致成交量稍遜。下半年幾個月的市場成交量和上半年高峰成交月相比，雖然少了點，但遠比去年同期要好得多。上海今年商品住宅成交量遠遠大于2009年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性延續。“十一”放假期間上海房展會成交均價、成交總價、成交套數都高于今年5月份和去年的房展會，四天展會涌進了13萬人（這種高流量展會在上海只有兩年一度的車展和書展可以超過）。這樣的顯赫成就依然被媒體稱作為“房價高，老百姓在觀望”。
    四、低端帶頭走高。
    下半年以來，上海低端房屋的銷售和租賃非常活躍，各板塊價格指數漲幅都比較平均，上漲的區域也開始擴大。與上半年高端市場的積極表現形成明顯反襯。上海存量商品房市場占據整個市場的半壁江山。一些區縣如浦東新區，存量房交易遠遠高于增量房交易；一些區域存量房交易價格和增量房交易價格不分伯仲；存量房同樣是上海商品房投資市場的主要組成部分。
    五、后市繼續看好。
    只要經濟恢復還不穩定，國民經濟繼續需要房地產業當領頭大哥，房地產的現行政策也不會出現大的波動。即便明后年我國經濟恢復地挺好，也不可能再出臺像前幾年那樣的全國一刀切的全面打壓房地產業的調控政策。充其量哪個地方有問題，哪個地方采取相應的措施而已。實踐已經表明，較快增長的商品住宅市場價格并沒有帶來社會的不穩定，因為城市中多數人都有了產權房屋，老百姓住房占了家庭財富的一半。也沒有給國民經濟造成全局性波動，反倒是在經濟出現嚴重滑坡時，中國房地產是拯救中國經濟的主要產業之一。作為中國最大的經濟城市上海，2010年其房地產成交量和市場價格都將走在中國各城市的前列，保持著高位運行。

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